馬成三
  近來中國國內一些城市的房地產價格有所下降,關於警惕房產泡沫的聲音也有所抬頭。雖然中日兩國國情不同,地價房價問題不能簡單比較。但日本“土地神話”破滅中有些啟示值得中國引以為鑒。
  日本經濟泡沫化的重要癥狀之一就是房地產的價格暴漲,而房地產價格暴漲的支柱則是所謂“土地神話”。當時日本的“土地神話”由三個理論支柱構成:一是日本人多地少,土地供應不足;二是日本經濟將長期持續增長;三是土地是永遠不會跌價的資產。
  在上述理論的引導下,大量投機資金涌進房地產市場,造成土地和住宅價格一路瘋漲。有人估算,以623平方公里的東京都市區土地總價可以買下全美國土,而後者面積相當於前者面積的1.5萬倍。
  但是“土地神話”及其理論支柱全部被現實無情地否定了。“人多地少,土地供應不足”,長期被認為是不容置疑的日本的“基本國情”,但現實卻是上世紀80年代後半期以來,日本年輕人口趨於減少,這就意味著因結婚生子而租房購房的需求減弱。被認為屬於不可再生的住宅用地的供應竟然增加了。主要原因是隨著產業結構的變化,以及國內產業、特別是製造業向海外轉移,大批廠房等工業用地變成了住宅用地,其中還包括不少交通方便的倉庫用地。日本製造業向包括中國在內的發展中國家轉移,等於是一種變相的“開疆拓土”。
  至於日本經濟將長期持續增長的判斷更是一枕黃粱。泡沫經濟時期,由於有中央銀行放鬆銀根和政府增加財政支出的支撐,日本經濟出現較快增長,但隨即進入了被稱為“失去的20年”的長期衰退。“土地是永遠不會跌價的資產”這一理論破滅得更慘。2005年東京都市區的住宅用地價格跌至高峰期的1/3以下,商業用地價格則跌至高峰期的1/6。23區以外的土地價格更跌至1983年的水平之下,即回到了20多年以前的水平。
  土地價格下跌讓許多個人資產縮水、債臺高築。不少在泡沫時期購房的工薪階層因房貸和固定資產稅負擔壓身吃盡苦頭;在泡沫崩潰前夕以高價購房者更是苦不堪言。
  像日本這樣認定“土地是永遠不會跌價的資產”, 大量資金以投資為目的涌向房地產市場的後果,中國也應提早防備。與中國相比,日本利用個人資金炒地炒房還是有很多限制的。首先在日本擁有不動產要付一定的成本,固定資產稅是必須交的,而且登記制度嚴密、無法偷漏。東京以外的地方城市,固定資產稅還會與國民醫療保險費掛鉤,即擁有不動產者要多交國民醫療保險費。如果你說明購房資金是父母資助的,稅務部門則可能向你征收饋贈稅或遺產稅。
  日本的產業結構轉變以及產業轉移對於住宅用地供應的影響,也值得中國有關部門研究。因為中國也面臨著產業結構轉變以至於產業轉移問題,外國對華投資增速變緩,有一些外國企業開始流向工資成本更低的國家。更重要是外國對華投資的結構正在發生變化,即以製造業為主變為以服務業為主,這種變化勢必會對土地需求帶來一定的影響。
  據中國工業經濟聯合會會長李毅中近日透露,我國列入國家公告目錄的各類開發區有1600多家,加上其他比如功能區、集聚區、工業園區合計起來超過1萬家,據說還有繼續擴大圈地趨勢。許多外資企業在本國利用土地時很會精打細算,而一到中國則往往變得大手大腳。如果中國在講勞動生產率的同時,也重視土地生產率問題,不少開發區很可能出現土地過剩問題。▲(作者是日本福山大學教授)
(編輯:SN090)
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